建筑建造与运行过程中消耗的大量能源与材料约占国家能源消耗的40%，是节能减排工作重点。由于绿色建筑标识缺位、建筑绿色化改造效益难以测算、建筑运行监管困难等情况导致建筑绿色化改造项目风险缓释手段单一、还款来源无法保障，使得金融机构难以为建筑绿色化改造提供支持，在建筑绿色化改造领域关注多、实际资金投放少。

基于对建筑行业与金融机构的调研与市场分析，中央财经大学绿色金融国际研究院（简称“绿金院”）、长三角绿色价值投资研究院（简称“绿价院”）以及中国建筑节能协会依托建筑信息大数据技术（动态评价方法学），创新既有建筑绿色化改造投融资模式，尝试将建筑信息数据转化为金融语言，以实现商业可持续的建筑绿色化投融资生态。

一、建筑绿色化发展的必要性

政策支持与市场需求

节约资源是我国的基本国策。截至2018年我国城乡建筑面积约600亿平方米，其中城镇居住建筑约240亿平方米，公共建筑约120亿平方米，远大于“十三五”规划中的既有建筑节能改造目标。

建筑设备设施老化不但影响建筑的经济环境效益，甚至将严重影响建筑的正常使用以及使用者生命财产安全。随着我国城镇化的深度发展，存量建筑面积总量还将进一步增加，伴随人们对居住品质，办公、商业活动环境品质需求逐渐提高，未来每年将有大量的建筑需要进行绿色化改造。

建筑绿色化发展效益

建筑绿色化改造的经济效益短期体现在节约的运营成本、财政补助和增加的物业/租金/营业收入，长期则体现在企业品牌形象的提升、引导消费升级。宏观角度来看，绿色建筑投资作为房地产业产值的一部分，额外的投入会通过房地产业对宏观经济产生带动效应。绿色建筑在施工和运营过程中“节材、节能、节水、绿化与固废处理”的理念能够实现降尘、降噪、节材、环保、节能，循环经济的环境效益，更加符合环保、健康的理念。绿色建筑还将产生示范宣传、教育、提升居民生活品质的社会效益。

二、金融支持建筑绿色化发展面临问题

金融机构对于建筑绿色化改造项目主要存在以下问题：

1.标识缺位

新版《绿色建筑评价标准》（征求意见稿）取消了原版《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2014）规定的项目立项阶段的设计标识和竣工一年后的运行标识，改为绿色建筑预评价和竣工验收评价，金融机构失去了权威的判断依据，增大了在贷前对建筑绿色化的判断难度和项目的不确定性。

2.缺少效益分析

当前针对既有建筑绿色化改造的成本收益的系统性研究较少。2019年3月《绿色建筑经济指标》（征求意见稿）中展示绿色建筑单方造价增量参考指标和绿色建筑技术增量成本单项参考指标，更适用于新建绿色建筑，未全部覆盖既有建筑费用，而银行缺少建筑领域的专业知识，亦无法确认改造费用构成。

3.贷后监管与还款来源确认困难

建筑绿色化改造内容包括建筑物性能的改造、机电系统改造、运行管理系统改造和室外设施改造，对于已经发放贷款的建筑改造项目，银行不具备条件对各个项目进行贷后管理、监测建筑运营情况判断实际运营效果。

建筑绿色化改造项目难以测算增量效益，能效信贷中还款来源依靠能效项目产生的节能收益及其他合法还款来源。但实际情况中，项目贷款的还款来源保障很大程度上基于企业的经营能力、现金流情况和支付意愿，银行在无法完全保证还款来源的情况下，其为建筑绿色化改造提供融资的意愿更低。

三、动态评价方法学

针对金融机构面临的问题，本次研究提出了建筑绿色化动态评价方法学以解决建筑运营信息难以准确获取、反映经济效益、展现可持续性的问题。

建筑绿色化改造项目评估运用

动态数据指通过各类传感器实时监测建筑运行时产生的能源消耗、环境品质、设备设施运行状态、人员活动（流量、入住率、使用率）、安防和消防报警数据等，是真实客观数据，可用于通过监测绿色建筑能耗水平、室内环境品质、经营情况，以及建筑系统精细化管理实现建筑绿色化经济效益的交叉验真、动态跟踪评估、趋势预判三个方面的作用。

对于建筑绿色化投融资项目，动态评价方法学的应用分为两个阶段：项目前的技术方案评估（绿色化改造技术以及绿色化改造效益；用于投融资可行性分析中的融资额度和收益评估）和项目后的动态监测（用动态数据跟踪项目的绿色化效益指标、建筑运行管理情况。根据评价对象，实施动态数据跟踪评估项目的绿色效益和相关信息披露）。

投融资模式运用

动态数据真实反映建筑运行情况，基于动态数据的风险补偿机制根据动态数据定期评估项目的绿色效益作为整体还款风险缓释手段，以绿色化程度作为产品浮动利率的参考指标。当通过精细化运营提高项目绿色效益时，可以按照约定降低融资成本。通过建立双方的代收付业务关系，定期提供监管建议书、分享动态监测数据等保障手段，确保银行能够及时获取准确、真实的建筑信息。最终实现绿色效益与绿色融资成本的挂钩。

四、基于动态评价方法学的金融创新

公共建筑和商业建筑绿色化改造投融资模式

第三方为融资主体受政府委托对公共建筑进行改造，收入来源为与政府约定的采购价格。商管公司为商业建筑施工和融资主体，收入来源为与租户约定的物业费用、水电费用和店铺租金。二者经营成本为为运营成本和施工成本摊销，收入减去经营成本即形成项目融资的还本付息来源。

二者建筑绿色化改造节能效果对还款来源极为关键，动态评价方法学可在改造前对项目进行绿色化评估，评估预期改造效果和节能效益，改造后在项目运营阶段实时监测建筑及各系统运营和能耗情况，定期提供动态绿色化评估，保障预期效益的实现和还款。

项目融资各相关方分析

1.项目融资主体

《能效信贷指引》提出用能单位具备良好的财务和资信情况，具有可持续经营能力是能效信贷的准入条件，故融资主体资质仍是首要影响因素。在建筑绿色化改造的过程中引入动态评价方法学，可以较为准确地预测建筑物改造项目的净效益，可正面影响融资主体资信能力评价，或将减轻传统融资方式下抵质押模式为融资主体带来的负担。

2.金融机构

金融机构可借助动态数据对融资主体未来的偿还能力做出更精准的预测，同时在运营期掌握建筑能耗情况、室内环境品质、经营收入、机电系统运转效率等数据，对建筑的实时、综合评估结果判断项目运行情况，及时调整相还款安排，保障项目还款来源安全性。

3.监管部门

监管部门可依据动态评价方法学对产出的结果进行长期监测，形成准确、真实的数据，从而协助监管部门完成绩效判断，作为评估社会资本产出效果和提供缺口补助的依据。

建筑绿色化改造投融资支持手段创新

1.优化贷前评估、强化事后监管

基于准确的项目前评估，将建筑改造绿色效益作为评价因素之一，建立绿色融资主体融资能力评价标准，并将评价结果与绿色建筑贷款的担保方式、融资额度、资金成本等挂钩，以凸显建筑绿色化项目的差异化价值。依托动态评价方法学建立绿色效益贷后监管机制，根据建筑动态评价结果，建立实时调整的风险缓释保证金、浮动利率、浮动还款期限等创新机制，保障还款来源。

2.建立建筑行业绿色指数

由行业协会等根据不同建筑绿色化项目的动态运行数据，编制绿色建筑指数，为建筑绿色化项目投资机构建立环境风险管理体系提供依据，支持和引导金融机构对建筑绿色化项目融资开展环境压力测试，科学有效针对环境状况及环境成本变动对投资回收及融资偿还影响的敏感性分析。

参考文献

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[2] 中新社 中外专家期中国做绿色金融发展转型“引领者”, http://news.10jqka.com.cn/20160906/c593479520.shtml, 2016

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来源：中央财经大学绿色金融国际研究院